בהעדר הון עצמי גבוה ונוכח העלייה ההדרגתית במחירי הדירות בישראל רבים נמנעים מלהיכנס אל שוק הנדל"ן למגורים, אף על פי שהשקעה מסוג זה נחשבת לאחת ההשקעות הסולידיות ביותר שניתן לעשות כיום.
אז מה בעצם הסיפור עם השבחת קרקע? נוכח הירידה הדרסטית בהיצע הדירות בישראל, ומכיוון ששטחי הבנייה הפנויים בישראל מגיעים אט אט למיצוי, קיים מחסור חמור של קרקעות לבניה באזורי הביקוש. לכן, באזורים רבים בארץ קרקעות חקלאיות עוברות תהליכי שינוי ייעוד, מה שמאפשר לרוכשים ולמשקיעים לרכוש אותן במחיר נמוך, להשביח אותן וליהנות מתשואה גבוהה, אשר תגיע בדרך כלל כעבור מספר שנים.
מהי השבחת קרקע?
השבחת קרקע נועדה להעלות את ערך הקרקע באמצעות סדרת פעולות שנוקט בעל הקרקע. אף על פי שמדובר בהליך ביורוקרטי שעלול לקחת זמן מה, הוא עשוי להשתלם מאוד.
עם זאת, חשוב לדעת שבגלל שתהליך השבחה של קרקע חקלאית אינו קורה בן לילה, זו השקעה שמתאימה למי שלא זקוק לכסף נזיל, ומי שיש באמתחתו אורך רוח וסבלנות עד לסיום התהליך המיוחל.
סוגי השבחת קרקע בישראל
קיימות 4 דרכים עיקריות להשביח קרקע בישראל:
1. השבחה על ידי הגדלת זכויות בניה – מי שיש בבעלותו קרקע שממיועדת לבנייה יכול להגדיל את ערכה על ידי הוספה או שיפור של זכויות בניה בקרקע, כך שיוכל להגדיל את ההכנסות והרווח שלו נוכח הליך הבנייה המתקרב ובא. הגדלת זכויות הבנייה יכולה להתבטא בהגדלה של מספר יחידות הדיור שמאושר לבנות על גבי הקרקע, הגדלת מספר הקומות שניתן לבנות וכד'.
2. השבחה על ידי עסקת קומבינציה – בעסקה מסוג זה בעל הקרקע, או קבוצה של אנשים שיש להם בעלות על קרקעות שסמוכות זו לזו, חוברים יחד ליזם או קבלן ומעניקים לו היתר לבנות על גבי השטח שלהם מקסימום יחידות דיור על חשבונו ועל ידו ובהתאם להיתר הבנייה שיינתן לו. מטרת התהליך היא לחלק את יחידות הדיור באופן יחסי בין בעלי הקרקעות והיזם, כשכל אחד מהם מקבל את כמות יחידות הדיור שמגיעות לו על פי הסכם שנחתם ביניהם מבעוד מועד. אף על פי שעסקה מסוג זה הנה מורכבת למדי, באמצעות תיווך מקצועי של עורך דין שמתמחה בעסקאות קומבינציה, ניתן להגן על זכויותיהם של בעלי הקרקעות ולהניב רווח נאה.
3. השבחה על ידי שינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבניה – השיטה הנפוצה ביותר להשבחת קרקע, במסגרתה המשקיע רוכש את הקרקע בעלות נמוכה ואטרקטיבית, מכיוון שבשלב הרכישה הקרקע מיועדת לחקלאות, ולא ניתן לבנות עליה. הליך ההשבחה במקרה זה נועד לשנות את סטטוס הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע שניתן לבנות עליה (הפשרת קרקע), ומתוך ההנחה שהביקוש לדירות בישראל רק ילך ויגבר, הוא עשוי להיות מאוד אטרקטיבי עבור בעלי הקרקע ולהניב עבורם רווח נאה.
4. השבחה על ידי רכישת קרקע בשלב מוקדם ומכירתה בשלב מתקדם יותר כאשר ההפשרה מתקרבת – אף על פי שרכישת קרקעות נחשבת להשקעה לטווח הארוך, יש שבוחרים להיכנס לעסקה מסוג זה בשלב מוקדם, ולמכור את הקרקעות, כאשר מתקרבים אל מועד ההפשרה, הן מטעמים כלכליים וצורך בתזרים מזומנים או לצורך השקעה באפיק אחר. עדיין עסקה זו נחשבת טובה, במידה ומדובר בקרקעות באזורי ביקוש, שהסיכוי להפשרתן גבוה יחסית. למעשה, ככל שמועד ההפשרה מתקרב כך ערכה של הקרקע עולה, ומכיוון שהתנודתיות בערך הקרקעות נמוכה, השבחת קרקע באופן זה מתאימה גם למי שמבקש להשקיע את ההון שלו באפיק סולידי עם מקדם בטיחות גבוה באופן יחסי.
שלבי התהליך
השבחת קרקע היא תהליך שאורך זמן, ומורכב ממספר שלבים:
1. בשלב הראשון חשוב להיות בטוח באשר למעמד המשפטי של הקרקע ושל השוכרים (במידה וישנם). יש שמבקשים לפנות שוכרים קיימים לצורך השבחת הקרקע, ולשם כך מומלץ להתייעץ עם עורך דין על מנת להגיע להסדרים ולפנות את הקרקע באופן חוקי ובטוח. כאשר הקרקע פנויה משוכרים היא מעניקה לבעליה את הזכויות המלאות לעשות בה כרצונו, בהתאם לאישורים והיתרים קיימים, מה שעשוי כבר להגדיל את ערך הקרקע בעיני רוכשים פוטנציאליים.
2. בשלב הבא יש לבדוק מול הרשויות והמועצה המקומית מה הסטטוס של הקרקע ולמה היא מיועדת- בניית מסחר, בניית מגורים וכדו'. הבנת הסטטוס של הקרקע תאפשר להעריך את הפוטנציאל של הקרקע ולתכנן באופן נכון וחכם את השבחתה.
3. לאחר שהתבררו הסטטוס של הקרקע והזכויות של בעליה, ניתן לגשת לשלבי התכנון. בשלב זה יש לפנות לאנשי מקצוע מתאימים לצורך הכנת תכנית מתאר רלוונטית, שתוגש לאישור הוועדות השונות- הוועדה המקומית ואחר כך הוועדה המחוזית, לצורך קבלת אישורים והיתרים מתאימים. קיימים אנשי מקצוע שמתמחים בהוצאת היתרי בנייה, ומומלץ להיעזר בהם.
4. במידה ומתקבל אישור מהוועדה המחוזית, הבקשה חוזרת אל הוועדה המקומית, שמפרסמת את תכנית הבנייה, ובמשך 60 יום בעלי עניין יכולים להגיש התנגדותם. באם התקבלו סייגים, המועצה המקומית נדרשת להתייחס אליהם. במידה ולא- התכנית עוברת לאישור שר בפנים. ככלל, ככל שהיתרי הבנייה הולכים ומתקרבים ערך הקרקע הולך ועולה.
5. מרגע קבלת האישורים הסופיים והיתרי הבנייה, ניתן להיכנס אל התהליך היזמי של השבחת הקרקע ולפעול במספר דרכים:
- למכור את הקרקע לכל המרבה במחיר
- לחתום יחד עם בעלי קרקעות נוספים על עסקת קומבינציה מול יזם או קבלן
- לשווק את הנכס בכוחות עצמכם
פוטנציאל תשואה כתוצאה מהשבחת קרקע
להלן שיעורי התשואה הצפויים בכל אחד מ-4 המסלולים להשבחת הקרקע:
- התשואה בהשבחת קרקע על ידי הגדלת זכויות בניה עשויה לעמוד על עשרות אחוזים ולהסתכם בסכום כולל של כמה מאות אלפי שקלים ליחידת שטח.
- בהשבחת קרקע על ידי עסקת קומבינציה בעל הקרקע יקבל בדרך כלל מספר דירות בבניין שייבנה על השטח שבבעלותו ובנוסף יקבל גם סכום כסף משמעותי מהיזם. שווי מרכיב הקרקע בפרויקט מגורים עומד כיום על בין 40% ל-50%, תלוי עד כמה מבוקש היישוב בו נמצאת הקרקע.
- התשואה בהשבחת קרקע על ידי שינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבניה עשויה לעמוד על כמה מאות אלפי שקלים ואף להגיע עד לכמה מיליוני שקלים, בייחוד אם מדובר באזורי הביקוש.
- הרווח מהשבחת קרקע על ידי רכישת הקרקע בשלב מוקדם ומכירתה בשלב מתקדם יותר כאשר ההפשרה מתקרבת עשוי לעמוד גם הוא על מאות אלפי שקלים.
היטל השבחה על קרקע
בעבור קרקע שעברה השבחה והעלתה את ערכה, יידרש בעליה לשלם מס, הקרוי "היטל השבחת קרקע", שמועבר אל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. ההיטל מוטל על בעל הקרקע גם במקרים בהם שונה הייעוד שלה.
נכון להיום גובה ההיטל עומד על 50% מגובה ההשבחה שהתווסף, כלומר מחצית ההפרש שבין ערך הקרקע בעת הרכישה לבין ערכה לאחר שהושבחה.